Báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS: "Loạn" số liệu, nhận định lệch pha?

Tại báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS Quý 2/2017 của một số đơn vị như vấn như CBRE Việt Nam, Savills hay John Lang Lasalle Vietnam (JLL), cho thấy số liệu và các nhận định về thị trường có sự “vênh” nhau. Trong khi, Savills Việt Nam đưa số liệu: Có gần 11.600 căn hộ được tiêu thụ và lượng giao dịch này đã “chạm đỉnh” kể từ năm 2011 cho đến nay, thì CBRE Việt Nam cho biết quý này TP.HCM chỉ có 9.522 căn hộ được tiêu thụ!

Còn tại báo cáo của JLL cũng đưa ra một con số khá khả quan với 8.892 căn được chào bán, hoạt động mở bán vẫn sôi nổi trên toàn thị trường. Thậm chí, một công ty môi giới địa ốc là DKRA cũng tung ra số liệu thống kê và nhận định của mình, trong quý 2/2017 phân khúc cao cấp có khoảng 2.697 căn tung ra thị trường và lượng hấp thụ lên tới khoảng 2.359, tức khoảng 87%, chiếm tới 36% tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường căn hộ, đây là một con số vô cùng khả quan.

Savills khẳng định, phân khúc bình dân chiếm 64% tổng lượng giao dịch và dự báo phân khúc này sẽ vẫn tiếp tục chiếm lĩnh nguồn cung trong tương lai với gần 46% thị phần. Trong khi đó, CBRE lại nhận định: Phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn đầu thị trường với 51% tổng lượng tiêu thụ. Theo đơn vị này, phân khúc cao cấp sẽ sôi động hơn vào nửa cuối 2017. JLL cũng khẳng định, nhà ở giá rẻ sẽ là phân khúc chính dẫn dắt thị trường trong thời gian tới.

Theo đánh giá của chuyên gia kinh tế - TS. Lê Bá Chí Nhân, thị trường BĐS cả nước hiện này hầu như bị rối loạn thông tin giữa cung và cầu. Theo đó, các công ty tư vấn và nghiên cứu thị trường đều đưa ra những con số khá chênh lệch nhau trong mỗi quý, nhất là về số lượng căn hộ được giao dịch thành công.

“Phải nói thẳng rằng các số liệu từ các công ty nghiên cứu thị trường công bố từng quý hay từng năm cũng không được bất kỳ một đơn vị độc lập nào kiểm tra xác nhận. Nhiều khi các công ty này còn là đơn vị tư vấn cho một số doanh nghiệp BĐS, do vậy thị trường tỏ rõ sự nghi vấn trong từng con số thống kê là điều dễ hiểu”, TS. Nhân nói.

Đánh giá về những con số “nhảy múa” trên, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, cho biết: “Thống kê thị trường BĐS nói chung, đặc biệt là con số nhà bán ra hiện nay thật sự không chính xác. Đối với nhà đầu tư, những thống kê này có ảnh hưởng rất lớn đến chiến lược kinh doanh nhưng họ ít khi dựa vào đó vì không tin tưởng nhiều vào con số thực”.

Một số doanh nghiệp địa ốc mà chúng tôi tiếp xúc cho rằng phần lớn các doanh nghiệp địa ốc rất quan tâm đến các thống kê số lượng căn hộ được bán ra vì đây là căn cứ giúp họ “bắt mạch” được nhịp đập của thị trường bất động sản, từ đó định hướng chiến lược kinh doanh. Tuy nhiên, các thống kê từ các công ty nghiên cứu thị trường đang ngày càng cho thấy sự sai lệch khá lớn, làm họ đi từ mất định hướng đến không tin tưởng vào con số nào cả.

Ông N.N.H, Tổng Giám đốc một sàn giao dịch nhà đất lớn nhất nhì TP.HCM cho biết: "Chúng ta thừa hiểu rằng ngay cả các báo cáo gửi cho Sở Xây dựng hay các đơn vị quản lý nhà nước khác, nhiều doanh nghiệp cũng không trung thực trong việc đưa ra con số căn hộ bán được, hay còn tồn kho. Ngay bản thân các công ty tư vấn - nghiên cứu thị trường cũng là một doanh nghiệp kinh doanh có thu, lại là những đơn vị môi giới cho rất nhiều dự án nhà ở trong cả nước. Các con số họ đưa ra không biết dựa trên một phương pháp thống kê như thế nào, và không được một cơ quan độc lập kiểm chứng nên độ chính xác không đáng tin cậy".

Cũng theo ông H., bản thân công ty ông chưa bao giờ xem các báo cáo từ những đơn vị trên làm kim chỉ làm cho chiến lược chính doanh của mình. Thay vào đó, để nắm bắt thị trường một cách rõ nhất, cụ thể nhất, công ty sẽ rải quân đi từng dự án, thăm nhập thực tế, điều tra số liệu căn hộ được bán thật, số sản phẩm do "cò" đang ôm nhưng vẫn tính là giao dịch thành công. "Các công ty nghiên cứu thị trường nếu đang môi giới cho một dự án nào đó, hoặc đang làm thị trường cho một khu vực nào đó thì tất nhiên sẽ không làm xấu con số được", vị này nói thêm.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc công ty Him Lam Land, cũng thừa nhận rằng chưa bao giờ đọc qua các báo cáo của những công ty trên. Để nắm bắt thông tin thị trường, công ty có bộ phận nghiên cứu riêng với một đội ngũ chuyên gia có trình độ và kinh nghiệm, thâm nhập thị trường liên tục mới có được những con số tham chiếu chính xác.

Đồng quan điểm với nhiều chuyên gia, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng các báo cáo thị trường của họ đều xuyên qua mục đích lăng kính kinh doanh cá nhân của họ, đều xuất phát từ lợi ích kinh doanh trực tiếp của họ.

"Trong các báo cáo của họ đều ghi không chịu trách nhiệm về những con số trong báo cáo và không chịu trách nhiệm nếu có hậu quả xảy ra. Trừ khi các công ty này thoát khỏi lăng kính kinh doanh môi giới của mình thì mới có sự trung thực trong nghiên cứu. Bộ Xây dựng phải chủ trì xây dựng hệ thống thông tin thị trường, mọi giao dịch, thế chấp dự án phải được cập nhật một cách tự động liên tục và không bị can thiệp thay đổi con số. Có như vậy thị trường mới thật sự minh bạch, doanh nghiệp mới có thông tin phát triển đúng hướng", ông Châu nói.

Cùng chung ý kiến trên, TS. Nhân, cho rằng chúng ta phải thiết lập một hệ thống thống kê thị trường bất động sản điện tử và đều thể hiện rõ từng giao dịch thành hay bại trên mạng internet. Từ đó mọi người sẽ biết một cách rõ nhất giao dịch nhà ở nào đã diễn ra. Trước hết các sở xây dựng nên xây dựng hệ thống thông tin thị trường này, sau đấy tích hợp vào hệ thống quốc gia. Nếu không thị trường sẽ mãi "loạn" số liệu thống kê.

Đăng Khải